不動産の瑕疵(契約不適合)には3種類ある

不動産の瑕疵(契約不適合)には3種類ある
不動産の瑕疵とは、不動産自体に問題がないが、住む人に心理的な抵抗や嫌悪感を引き起こす可能性がある欠陥のことを指します。
例えば、以前に自殺や殺人、事故死、孤独死、火災等があった物件では、心理的瑕疵が存在すると判断されます。
売主は、買主に対して心理的瑕疵があることを説明しなければいけません。
もし売主が心理的瑕疵があるにも関わらず、その説明を怠る場合、買主は契約の適合性に問題があると主張することができ、それにより売買契約を解除したり、損害賠償を請求することができます。
このように、売主と買主の間でのトラブルや法的問題が生じるおそれがあるのです。
参考ページ：心理的瑕疵物件｜どんな種類のものが心理的瑕疵になるの？解説！
不動産の瑕疵とは
不動産の瑕疵とは、購入・売却される不動産において、いくつかの種類の問題や欠陥が存在することを指します。
不動産の瑕疵には、心理的瑕疵、物理的瑕疵、法的瑕疵、環境的瑕疵という4つの種類があります。
それぞれの瑕疵によって、売主と買主の契約の適合性やトラブルの可能性が変わってきます。
物理的瑕疵(契約不適合)
物理的瑕疵とは、不動産において見た目や構造に問題や損傷があることを指します。
例えば、建物では雨漏りやシロアリ被害、木材の腐食、水道管や排水管の損傷、壁のひび割れ、建物の傾きなどが物理的瑕疵に当たります。
土地でも、産業廃棄物の埋まっている場合や土壌汚染、地盤の問題などが物理的瑕疵となります。
物理的瑕疵は目視で容易に発見できる場合もありますし、リフォームや建て替えなどで対処することも可能です。
そのため、他の種類の瑕疵に比べて比較的対処しやすいと言えます。
法的瑕疵
法的瑕疵とは、不動産の所有や使用に制限があることを指します。
これは、法律や規制の影響を受けているため、建築基準法や都市計画法、消防法などが施行される前に建てられた中古物件によく見られます。
典型的な法的瑕疵の例としては、建物を取り壊すと新たな建物を再建築することができない「再建築不可物件」があります。
このような法的瑕疵がある場合、売主も買主も法律上の制約が生じるため、契約の適合性や解除の可能性について注意が必要です。